话说！房地产市场恢复得怎么样了

去年房地产市场相对较差，烂尾楼新闻也进一步加剧了房地产销售的低迷。伴随保交楼、融资端的“三箭齐发”等政策以及各级地方政府的一系列购房优惠政策的推出，这些供需端的政策均在促进房地产行业的恢复。随着疫情的全面放开，近期二手房市场较为火热，一、二线城市二手房均有所改善，二线城市销售面积相较一线恢复的更为明显。那二手房市场的恢复热度有传导到房地产市场么？

图一：一、二线城市二手房均有所改善（万平方米）

数据来源：同花顺iFinD 南华研究

(资料图片仅供参考)

销售、土拍市场确有回暖

从2021年二季度开始，房地产市场销售步入下行周期，并一直筑底到去年底。疫情拖累的因素消失导致积压的需求释放，加之各地购房政策效果的显现，今年2月，房地产销售数据开始有所恢复，累计同比增速为-3.6%，相较去年2022年12月的-24.3%，降幅明显收窄，市场活跃度回升，销售端出现回暖迹象。

图二：商品房销售有所回暖（%）

数据来源：同花顺iFinD 南华研究

楼市回暖不仅表现在二手房的成交面积上，也逐步从需求端传导到供给端。土地购置费2月累计同比开始转正且位于历史高位。随着疫情影响的逐步消退，居民预期开始好转，房地产商拿地的积极性也说明楼市在加速回暖，但土拍市场是否能稳企，还是需要销售端的持续支撑。

图三：土拍市场回暖（%）

数据来源：同花顺iFinD 南华研究

民营企业拿地金额占比提高。相较去年民营企业拿地金额占比16%，2023年（截至到3月23日）民营企业的占比已经达到30%。在房地产市场预期转好的趋势下，民营企业拿地积极性的提高，也折射出房企对后市的看好。

表一：22城2022年和2023年以来涉宅用地不同企业拿地金额占比情况（市本级）

资料来源：中指研究院 南华研究

房地产融资状况结构性改善

从融资环境的角度来看，2022年以来融资环境持续向好。“三箭齐发”政策助力房企再融资，国内融资渠道逐步宽松，行业融资环境得到改善，政策效果逐步显性。总体来看，房地产开发资金来源累计同比降幅开始有所回落，但自筹资金的累计同比仍处于历史低位。

图四：房地产开发资金来源状况有所好转（%）

数据来源：同花顺iFinD 南华研究

具体从房地产企业债券融资情况来看，一季度融资总额相较于去年的紧缩状况有所好转，但改善幅度并不高，房地产债券市场延续低温。总的来说，房企端债市仍处于缓慢修复过程中。

图五：总体净融资额相较去年有所好转（亿元）

分结构来看，当前融资端的多项政策仍然集中在国企，国企延续了以往的融资优势。对大部分民企来说，融资状况并未得到改善，一季度净融资额仍是负数，资金压力维持在较高水平。

当前库存处于历史低位

从开工未售库存的角度来看库存，当前库存正处于历史低位。而去化周期为24.92个月，历史分位为63%，去化周期走高主要还是前期销售数据较差导致。伴随后期销售数据的好转，房地产库存的持续下降，去化周期将进一步下调。

库存处于历史相对低位也为地产行业的企稳回升创造了条件。特别是对于部分库存特别低的城市，一旦需求起来，其价格上涨压力也会较快体现。

图八：房地产库存处于历史低位（万平方米）

数据来源：同花顺iFinD 南华研究

房地产投资未能出现实质性改变

随着保交楼政策的带动，竣工面积由去年12月的-15%回升至2023年2月的8%。但房地产投资增速的增长主要是土地购置费增长所带动，建安工程投资增速反而下行。地产行业对于经济的拉动关键在于真正的开工、施工环节，而不是于土地购置相关的交易环节。房地产投资未能得到有效恢复，未来销售恢复程度将会制约新开工以及房地产投资的恢复程度。

房地产市场只是出现回暖趋势

总体来看，当前供需两端的政策都在确保房地产市场的平稳发展，房地产业出现了回暖迹象。销售端的回暖带动新开工逐步恢复。房地产政策效果逐步显现，资金端有所缓解。房地产市场供给端逐步恢复，企业拿地积极性提高，房企的信心有所增加，房地产库存处于2016年以来的历史相对低位。

但一季度房地产市场的回暖，可能部分因为国内疫情放开，各地购房优惠政策所驱动。这种反弹可能是前期需求的集中释放，并未意味着长期改善。未来仍需观察房地产销售数据的走向，房地产需求端的整体改善可能还需要伴随消费端的回升而逐步回升。从房地产供给端看，房地产投资未能得到有效恢复，地产行业对于经济的拉动关键在于真正的开工、施工环节，而不是于土地购置相关的交易环节。从债券市场融资状况来看，房企端债市仍处于缓慢修复过程中，资金主要集中在国企，民营企业仍面临资金短缺。

总的来看，房地产市场目前只是出现了回暖趋势，当前的积极因素仍将助力地产回暖，但是除竣工端外，其余的回暖更多表现在地产行业的前端指标，房地产市场得到真正有效恢复可能还需要等到二、三季度。

作者：南华研究院 戴朝盛Z0014822 潘响 F03107845

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